Sumário

Alugar um imóvel, seja residencial ou comercial, envolve uma série de responsabilidades. Mesmo com um contrato bem estruturado, imprevistos e conflitos podem surgir, exigindo do locador conhecimento da legislação e das ferramentas jurídicas disponíveis para a proteção do seu patrimônio. A seguir, apresento as principais medidas extrajudiciais e judiciais que o locador pode utilizar para garantir seus direitos em contratos de locação imobiliária.

1. Medidas Extrajudiciais

A esfera judicial nem sempre é o melhor caminho para resolver disputas em contratos de locação. Soluções amigáveis por meio de medidas extrajudiciais podem ser mais rápidas, econômicas e menos desgastantes, além de demonstrar uma postura ética e profissional do locador. As ferramentas mais eficazes são:

1.1. Notificações Extrajudiciais

A notificação extrajudicial formaliza a comunicação ao inquilino ou fiador, documentando a data, o conteúdo da mensagem e as providências necessárias para regularizar a situação. Isso fortalece a posição do locador e agiliza a solução do problema.

1.1.1. Notificação por E-mail

Forma rápida e prática para questões simples, desde que o locador:

Utilize um sistema de confirmação de leitura para comprovar o recebimento da mensagem.
Redija o e-mail de forma clara e objetiva, similar a uma notificação formal via cartório.
Anexe documentos comprobatórios e guarde o e-mail enviado com o comprovante de leitura.

1.1.2. Notificação via Cartório de Títulos e Documentos

Oferece segurança jurídica e prova irrefutável de recebimento por meio de um Termo de Notificação lavrado pelo Tabelião.

1.2. Mediação

Conduzida por um mediador especializado em Direito Imobiliário, a mediação estimula o diálogo entre as partes e auxilia na construção de um acordo, minimizando os custos e os desgastes emocionais da esfera judicial.

2. Ações Judiciais

Quando a negociação extrajudicial não é possível ou não surte o efeito desejado, o locador deve recorrer à justiça com o suporte de um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir seus direitos e a proteção do seu patrimônio.

2.1. Ação de Despejo

A ação de despejo é a via legal para o locador retomar a posse do imóvel e pôr fim à locação (art. 5º da Lei nº 8.245/91). Ela é cabível nas seguintes situações:

2.1.1. Falta de Pagamento de Aluguel e Encargos (art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91)

O despejo é possível mesmo com o atraso de uma única parcela.
Em contratos sem garantia locatícia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), o locador pode solicitar a desocupação liminar do imóvel em 15 dias, mediante caução no valor equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91).

2.1.2. Infração Legal ou Contratual (art. 9º, II, da Lei nº 8.245/91)

A ação é possível se o locatário descumprir obrigações da Lei ou do contrato, como sublocação sem autorização, mau uso do imóvel, danos ao imóvel, desrespeito às regras condominiais, ou realização de obras sem autorização do locador.

2.1.3. Término do Prazo do Contrato em Alguns Casos

O locador pode solicitar o despejo pela denúncia vazia, ou seja, sem necessidade de apresentar um motivo, ao final do prazo, nas seguintes situações:

Locação residencial com contrato escrito e prazo igual ou superior a 30 meses: A ação deve ser ajuizada em até 30 dias após o término do contrato (art. 46 da Lei nº 8.245/91).
Locação residencial com contrato escrito e prazo igual ou superior a 30 meses com prorrogação de prazo presumida: O locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.245/91).
Locação residencial com contrato por prazo inferior a 30 meses ou verbal prorrogado automaticamente: Somente após 5 anos de vigência ininterrupta, com notificação prévia de 30 dias para desocupação voluntária (art. 47, caput e V, da Lei nº 8.245/91).
Locação não residencial: Com notificação prévia de 30 dias para desocupação voluntária (art. 57 da Lei nº 8.245/91), dispensável se a ação for proposta em até 30 dias após o término do contrato (arts. 56 e 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91).
Locação para temporada: Imediatamente após o término do prazo.

Observação: Em todas as hipóteses de denúncia vazia (exceto locação para temporada e contrato sem garantia), o locador pode pedir ao juiz a desocupação liminar do imóvel em 15 dias mediante caução de 3 meses de aluguel. É necessário que o contrato não contenha garantia locatícia.

2.1.4. Retomada para Uso Próprio

O locador pode pedir o despejo para uso próprio, do cônjuge, companheiro, ou para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio (art. 47, III, da Lei nº 8.245/91). É essencial comprovar a propriedade do imóvel e realizar uma notificação extrajudicial eficaz (30 dias) antes do ajuizamento da ação.

2.2. Ação Renovatória (art. 51 da Lei nº 8.245/91)

A ação renovatória é exclusiva de locações comerciais e garante ao locatário a renovação compulsória do contrato por igual prazo. Para ter direito à ação renovatória, o contrato deve ser escrito, por prazo determinado de 5 anos, no mínimo, e o inquilino deve explorar o mesmo ramo no local por pelo menos 3 anos e estar em dia com suas obrigações.
A ação deve ser proposta com antecedência mínima de 6 meses e máxima de 1 ano antes do término do contrato.
O locador pode contestar a ação e evitar a renovação compulsória se cumprir os requisitos da Lei nº 8.245/91, como a retomada para uso próprio e de seus familiares (art. 52 da Lei nº 8.245/91).

2.3. Ação Revisional de Aluguel (art. 19 da Lei nº 8.245/91)

Permite rever judicialmente o valor do aluguel, adequando-o ao valor de mercado (para cima ou para baixo), de forma isonômica para locador e locatário.
É possível a qualquer tempo após três anos do início do contrato ou da última revisão.
O juiz pode fixar aluguel provisório a ser pago durante a ação, desde a citação do réu.
Havendo divergência sobre o valor a ser pago, a perícia judicial será fundamental para fixar o aluguel definitivo.

3. Conclusão

Proteger seu patrimônio imobiliário e tornar a locação um negócio seguro e rentável requer planejamento, conhecimento da lei e ação estratégica. A assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para o locador, que terá o suporte técnico e a orientação jurídica necessária para:

3.1. Elaborar um Contrato Blindado

Prevenindo problemas e contemplando as mais diversas situações para garantir seus direitos.

3.2. Negociar e Agir Estrategicamente Fora da Justiça

Utilizando as ferramentas extrajudiciais adequadas, como a notificação e a mediação.

3.3. Liderar com Segurança as Ações Judiciais

No caso de litígios e da necessidade de recorrer à justiça para reaver o imóvel e garantir seus direitos.

Se você é locador e deseja garantir a proteção do seu patrimônio imobiliário, entre em contato comigo. Estarei pronto para ajudar você a elaborar contratos seguros, negociar eficazmente e, se necessário, atuar judicialmente para assegurar seus direitos.