Sumário

Breve contextualização

Comprar um imóvel exige cuidado e atenção, pois o vendedor precisa ser uma pessoa confiável, moralmente correta e financeiramente estável. Se não houver cuidado suficiente, pode-se perder tanto o imóvel quanto o dinheiro investido nele. Existem muitos fatores que podem invalidar o negócio, como uma procuração falsa, problemas na realização do negócio (como erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores), falta de requisitos de validade (como agente incapaz, objeto ilícito e falta de forma prescrita em lei) ou mesmo a simulação.

Em outras palavras, há muitos motivos que podem tornar a compra e venda de um imóvel inválida. Isso significa que nunca haverá uma certeza absoluta sobre a aquisição. Desse modo, é inevitável que sempre haja riscos envolvidos nesse tipo de negócio. Isso é algo que os advogados, corretores, engenheiros e arquitetos precisam estar cientes, pois faz parte do trabalho deles ajudar as pessoas a adquirirem um imóvel.

Portanto, antes de comprar um imóvel, é importante verificar se todos os documentos estão em ordem, se o vendedor é realmente o dono do imóvel e se ele é uma pessoa idônea, tanto moral quanto financeiramente. Mesmo que pareça mais razoável verificar isso em relação ao comprador, é essencial fazê-lo em relação ao vendedor também, pois comprar um imóvel de alguém em má situação financeira pode significar a perda do dinheiro investido. Embora existam sempre riscos envolvidos, tomar essas precauções é fundamental para reduzir as chances de problemas no futuro.

Documentos para conferir e analisar

Todo o processo de aquisição deve começar pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor.

Desse modo, vejamos quais são as certidões documentos que devem ser providenciadas e analisados:

Certidões do imóvel

Certidão de propriedade;
Certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas);
Certidão negativa de tributos municipais (IPTU/TLP);
Certidão negativa de débitos condominiais (se for o caso);
Comprovantes de pagamento das contas de consumo de água e energia elétrica; e
Certidão negativa de imóveis enfitêuticos (para edificações construídas em terrenos foreiros normalmente pertencentes à União);

Documentos do vendedor/proprietário

Cópia do imóvel CPF (pessoa física, sócios) / CNPJ (pessoa jurídica);
Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e jurídica);
Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física) para vendedor solteiro ou Certidão de Casamento para vendedor casado nos casos de outorga conjugal. OBS: (i) No regime de separação total de bens não é obrigatória a outorga (Código Civil, art. 1.647); e (ii) No regime da participação final nos aquestos, a dispensa da outorga depende de pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.656);
Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios;
Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
Certidão da Justiça Estadual Cível – ações cíveis e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios) para verificar e excluir consequências civis decorrentes de ações penais;
Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
Certidão negativa da Justiça Federal – civil, criminal e executivos fiscais (pessoas física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais); e
Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Outros aspectos práticos sobre o tema

São muitos documentos e certidões para verificar não é verdade?!

Talvez você esteja pensando, será que posso apenas checar a matrícula do imóvel e, se não houver nenhum tipo de penhora, gravame ou pendência registrada ou averbada na matrícula, adquirir o imóvel sem preocupação?

Na minha opinião, a resposta é não.

Se as certidões comuns não forem extraídas, em determinadas circunstancias e dependendo do caso concreto, da análise do julgador e do Tribunal de Justiça em questão tal negligencia pode ser considerada má-fé e/ou corroborar para a sua qualificação. Nesse sentido, veja diferentes entendimentos de Tribunais distintos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO REGULAR DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA EXECUÇÃO OU DO REGISTRO DA PENHORA NA MATRÍCULA. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ NÃO ELIDIDA. ACOLHIMENTO MANTIDO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. EXEQUENTE QUE INSISTE NA CONSTRIÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. I. Sem que o adquirente tenha conhecimento da pendência da execução ou da constrição do imóvel, e para isso basta que se atenha ao registro imobiliário, não se pode presumir a sua má-fé para efeito do reconhecimento de fraude à execução, a teor do que dispõem os artigos 799, inciso IX, 828, § 4º, e 844 do Código de Processo Civil, e o artigo 54 da Lei 13.097/2015. II. Os ônus da sucumbência devem ser atribuídos ao embargado na hipótese em que ele, apesar de ciente da aquisição do imóvel pelo embargante, insiste na validade da constrição e provoca a oposição ou o prosseguimento dos embargos de terceiro. III. Não há litigância de má-fé quando a parte exerce regularmente o seu direito de defesa e de recurso. IV. Recurso do Embargado desprovido. Recurso dos Embargantes provido. (Acórdão 1330154, 07181071820198070001, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA , 4ª Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 5/5/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Apelação – Embargos de terceiro – Locação – Fraude à execução – Existência citação em processo de conhecimento – Suficiência para o reconhecimento da fraude – Dispensa de certidões do alienante – Falta de cautela que, somada aos demais elementos, que afastam a boa-fé – Aquisição por preço muito inferior ao de mercado. Deve-se ressaltar que a citação do devedor exigida como pressuposto à decretação a fraude à execução não se limita ao ato de cientificação feito no início do cumprimento de sentença. Para que se configure a fraude, basta que o executado tenha sido citado no processo de conhecimento cujo cumprimento corra o risco de ser frustrado em razão da alienação de bens do devedor. A concentração dos atos na matrícula do imóvel não é suficiente para que o adquirente deixe de adotar maiores cautelas na aquisição de bem imóvel, com a exigência de certidões de ações ajuizadas contra o vendedor. Tanto o preço informado pela apelada (fls. 142/145 e 151), quanto à constatação do digno Juízo de origem de que o preço de venda foi muito inferior ao praticado no mercado imobiliário (fl. 244), evidenciando que o bem foi adquirido por menos de cinquenta por cento de seu real valor de mercado. Desta forma, a falta de certidões do alienante e a aquisição por preço ínfimo são fatos suficientes à demonstração de que a embargante não agiu com boa-fé. Apelação desprovida. (TJSP; Apelação Cível 1018510-11.2018.8.26.0100; Relator (a): Lino Machado; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/12/2018; Data de Registro: 13/12/2018)

Além disso, mesmo que não haja qualquer constrição na matrícula, o negócio jurídico realizado poderá ser ineficaz em uma ação ou execução já em andamento que possa reduzir o vendedor à insolvência. Também é possível que o negócio seja anulado em caso de fraude contra credores, se houver dívidas que ainda não tenham sido ajuizadas por meio de uma ação pauliana ou revocatória, ou se houver falsificações de documentos do proprietário do imóvel.

Por isso é importante providenciar a certidão do distribuidor civil não só da comarca onde o bem se acha registrado, mas pelo menos também naquela em que reside o vendedor, bem como outras comarcas nas quais ele já tenha residido. Nesse sentido, dependendo do tamanho e risco do negócio sugiro, por extrema precação uma pesquisa em todas as entidades federativas do país.

Providenciar tantas certidões em comarcas (“locais”) diferentes pode exigir tempo e conhecimento dos websites nas quais elas podem ser obtidas. Além disso, os jargões e termos técnicos legais podem gerar confusão e interpretações equivocadas.

Por isso, é importante contar com a ajuda de um advogado capacitado para acompanhar a negociação, obter as certidões e demais documentações, bem como elaborar o contrato de compra e venda, pois a ausência de qualquer cautela e/ou negligencia poderá acarretar a perda do imóvel e do dinheiro nele investido.

Conclusão

A compra de um imóvel é um processo complexo que envolve diversos riscos e cuidados. Para evitar problemas futuros, é fundamental verificar a idoneidade e situação financeira do vendedor, além de conferir e analisar todos os documentos referentes ao imóvel.

A aquisição de um imóvel exige que o vendedor seja idôneo, moral e financeiramente. Não há certeza absoluta sobre a validade da aquisição, e há inúmeras causas que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de um imóvel. Dessa forma, a compra de imóveis deve ser analisada com cautela, verificando se o imóvel está com os documentos em ordem, pertence ao proprietário, e se esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

A contratação de um advogado especializado nessa área é altamente recomendada, pois ele pode oferecer orientações sobre as precauções necessárias e acompanhar todo o processo de aquisição, garantindo a segurança jurídica e financeira do negócio.

Portanto, não se arrisque e tome as precauções necessárias aqui descritas antes de adquirir um imóvel.